Effektive Vollstreckung in unbewegliches Vermögen

Die Zwangsverwaltung ist ein Verfahren der Einzelzwangsvoll­streckung, das der Zivilprozessordnung (ZPO) und dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) unterliegt. Sie ermöglicht Gläubigern die Vollstreckung in unbewegliches Vermögen, wie Grundstücke, Erbbaurechte oder Wohnungseigentum, und dient der Sicherung und Verwaltung dieser Vermögenswerte.

Merkmale der Zwangsverwaltung

• Die Zwangsverwaltung wird durch das zuständige Amtsgericht (Vollstreckungs­gericht) angeordnet und von einem gerichtlich bestellten Zwangsverwalter durchgeführt.
• Der Zwangsverwalter ist verantwortlich für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objekts, einschließlich des Einzugs von Mieten oder Pachten sowie der Sicherung des Immobilienwerts.
• Falls die Einnahmen nicht ausreichen, um die Verwaltungskosten zu decken, ist der Gläubiger verpflichtet, entsprechende Vorschüsse zu leisten. Andernfalls kann das Verfahren eingestellt werden.

Unterschied zur Zwangsversteigerung

• Während bei der Zwangsversteigerung die Immobilie verkauft wird, um die Ansprüche des Gläubigers aus dem Verwertungserlös zu befriedigen, erfolgt bei der Zwangsverwaltung eine Verteilung der Einnahmen aus dem Objekt (z. B. Miete oder Pacht) nach Abzug der Bewirtschaftungs­kosten.
• Beide Verfahren können gleichzeitig betrieben werden. Die Zwangsverwaltung endet erst, wenn die Rechtskraft der Zuschlagserteilung im Versteigerungs­verfahren festgestellt ist.

Schutz des Schuldners und weitere Regelungen

• Der Schuldner darf die für seinen Haushalt unentbehrlichen Räume weiterhin nutzen, sofern er die Nebenkosten zahlt. Verletzt er diese Verpflichtung oder gefährdet das Objekt, kann eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.
• Nach einer Versteigerung ist der Zwangsverwalter verpflichtet, dem neuen Eigentümer Rechenschaft über die Verwaltung zu geben (Ersteherabrechnung).

Die Zwangsverwaltung bietet Gläubigern eine effektive Möglichkeit, ihre Ansprüche durchzusetzen, ohne die Immobilie direkt zu verwerten, und ermöglicht gleichzeitig eine geordnete Bewirtschaftung des Objekts.